Torres de enfriamiento en edificios de Panamá y riesgo de Legionella
Por qué la torre de enfriamiento de un edificio con agua helada puede propagar Legionella y qué controles y registros debe pedir la junta directiva del PH.
Edificios y PH es la sección para juntas directivas, administradores y residentes de propiedades horizontales con climatización compartida. Abarca el mantenimiento de los equipos de áreas comunes y de los sistemas centrales de agua helada. También trata las torres de enfriamiento, que exigen control del agua por el riesgo de Legionella. En resumen, aquí verá qué contratar, qué registros pedir y por qué conviene planificar antes de que falle algo.
Datos clave
- 12-18 %de ahorro en coste de mantenimiento al pasar del correctivo al preventivo.Departamento de Energía de EE. UU., 2010 ↗
- 16 %de ahorro energético mediano al corregir fallos de operación en edificios existentes, con retorno de 1,1 años.LBNL, Mills, 2009 ↗
- 25-45 °Ces el rango de temperatura más favorable para el crecimiento de Legionella.CDC (consulta 2026) ↗
- 1 de cada 10personas que enferman de legionelosis muere por complicaciones.CDC (consulta 2026) ↗
Qué hacer primero
- Pida un inventario de todos los equipos de climatización de las áreas comunes y los sistemas centrales.
- Compare el contrato actual con un plan preventivo: qué se revisa, cada cuánto y qué informe se entrega.
- Si el edificio tiene torre de enfriamiento, solicite los registros del tratamiento del agua.
- Fije en el acta de la junta quién recibe los informes técnicos y cómo se aprueban las reparaciones.
| Qué pedir | Para qué sirve |
|---|---|
| Levantamiento de activos | Saber qué equipos tiene el edificio, dónde están, su capacidad, su antigüedad y su estado |
| Plan preventivo con calendario | Revisar los equipos antes de que fallen, en vez de pagar urgencias |
| Informe de cada visita | Dejar constancia de lo revisado, lo corregido y lo pendiente para la junta |
| Registros del agua de la torre de enfriamiento | Comprobar que se vigilan sedimento, biopelícula, temperatura, antigüedad del agua y desinfectante |
| Propuesta de retrocomisionado | Detectar fallos de operación en un edificio existente y corregirlos |
Guías de esta sección
Mantenimiento del aire acondicionado en un PH: qué contratar
Qué mantenimiento de climatización conviene contratar para las áreas comunes y los equipos centrales de un PH: inventario de activos, preventivo frente a correctivo y qué exigir en el contrato.
Conceptos clave
- Propiedad horizontal (PH)
- Régimen de un edificio con unidades privadas y áreas comunes que se administran entre todos los propietarios a través de una junta directiva.
- Sistema de agua helada
- Climatización central que enfría agua en una planta y la reparte por tuberías hasta las unidades del edificio.
- Torre de enfriamiento
- Equipo de azotea que expulsa el calor del sistema central evaporando parte del agua. Al hacerlo, lanza al aire pequeñas gotas.
- Levantamiento de activos
- Inventario técnico de los equipos del edificio con su ubicación, capacidad, antigüedad, estado y consumo. Es el punto de partida del plan de mantenimiento.
- Retrocomisionado
- Revisión del funcionamiento real de un edificio que ya está en uso para encontrar y corregir fallos de operación.
Fuentes de referencia
- Operations and Maintenance Best Practices Guide, Release 3.0U.S. Department of Energy, 2010
- Building Commissioning: A Golden Opportunity for Reducing Energy Costs and Greenhouse Gas EmissionsMills, Lawrence Berkeley National Laboratory, 2009
- Controlling Legionella in Cooling TowersU.S. CDC (consulta 2026)
- About Legionnaires' DiseaseU.S. CDC (consulta 2026)
Todas las fuentes del sitio están en referencias técnicas.
Si necesita un técnico
Climatiza Panamá publica estas guías y servicios:
Preguntas frecuentes sobre edificios y ph
¿Qué mantenimiento de climatización debe contratar un PH?
Lo recomendable es un plan preventivo basado en un inventario de los equipos comunes, con informes de cada visita. La guía del Departamento de Energía de Estados Unidos (2010) estima que pasar del correctivo al preventivo ahorra entre un 12 % y un 18 % del coste de mantenimiento.
¿Por qué una torre de enfriamiento puede ser un riesgo para los vecinos?
Porque, si el agua contiene Legionella, las gotas en suspensión pueden dispersar la bacteria a kilómetros, según los CDC de Estados Unidos. La enfermedad se contrae al respirar esas gotas y, en general, no pasa de persona a persona.
¿Qué registros debe pedir la junta sobre la torre de enfriamiento?
Los que muestren el control de los cuatro factores que señalan los CDC: sedimento y biopelícula, temperatura, antigüedad del agua y desinfectante residual. Además, conviene que cada informe indique las mediciones y las medidas tomadas.
¿Vale la pena revisar cómo opera un edificio que ya funciona?
Sí, porque muchos fallos de operación pasan desapercibidos. El Lawrence Berkeley National Laboratory (Mills, 2009) midió un ahorro energético mediano del 16 % al corregirlos en edificios existentes de Estados Unidos, con un retorno de 1,1 años.